不動產(chǎn)測繪管理的建設(shè)與發(fā)展

    不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是進(jìn)一步深化改革發(fā)展的重大舉措，對社會的影響廣泛而深遠(yuǎn)。不動產(chǎn)測繪，特別是房產(chǎn)測繪作為行政管理的配套環(huán)節(jié)，為房產(chǎn)管理和城市的建設(shè)提供了準(zhǔn)確可靠的測量數(shù)據(jù)，是不動產(chǎn)交易和登記的重要依據(jù)。因此，推動不動產(chǎn)測繪管理的進(jìn)一步完善與發(fā)展，對于推進(jìn)國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，具有深遠(yuǎn)而重要的意義。
    1、不動產(chǎn)測繪的基礎(chǔ)性作用有待進(jìn)一步認(rèn)識
    不動產(chǎn)測繪特別是房產(chǎn)測繪的主要對象是城鎮(zhèn)房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過確定房屋及基本單元的位置、權(quán)屬界限、建筑面積、共有面積等房屋基本屬性，編制房屋基本單元代碼，建立房屋實體與房產(chǎn)信息化管理的紐帶，形成房產(chǎn)測繪成果。
    房產(chǎn)測繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)采用后，即具備法律效力。測繪成果一定程度上作為經(jīng)濟(jì)價值衡量標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、財政稅收、不動產(chǎn)登記、城市社會服務(wù)等方方面面都發(fā)揮著非常重要的作用。近年來，隨著房產(chǎn)價值的快速上升和社會大眾權(quán)利意識的加強(qiáng)，房產(chǎn)測繪在解決房產(chǎn)糾紛、維護(hù)司法公正和維護(hù)社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮出越來越明顯的作用。
    2、不動產(chǎn)測繪立法有待進(jìn)一步完善
    盡管《測繪法》已經(jīng)構(gòu)建了地籍測繪、權(quán)屬測繪、房產(chǎn)測繪等不動產(chǎn)測繪的相關(guān)制度，建設(shè)部在2000年《關(guān)于認(rèn)真執(zhí)行<房產(chǎn)測量規(guī)范>加強(qiáng)房產(chǎn)測繪管理的通知》中明確要求“把房產(chǎn)測繪工作作為房地產(chǎn)管理中一項重要的基礎(chǔ)性工作抓好”，同年出臺的《房產(chǎn)測繪管理辦法》進(jìn)一步確認(rèn)了房產(chǎn)測繪的重要作用。但遺憾的是，在《城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月）和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（1998年7月）中都沒有明確房產(chǎn)測繪在房產(chǎn)管理中的相關(guān)要求。
因此，新形勢下應(yīng)當(dāng)以進(jìn)一步深化改革為契機(jī)，通過有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步明確不動產(chǎn)測繪特別是房產(chǎn)測繪在房產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記中的作用，明確房地產(chǎn)行政主管部門對測繪機(jī)構(gòu)和測繪成果的管理職責(zé)。
    3、不動產(chǎn)測繪監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)
    不動產(chǎn)測繪特別是房產(chǎn)測繪，承擔(dān)了行政管理的一項配套服務(wù)功能，具有很強(qiáng)的政策性。從業(yè)者除了須熟練掌握專業(yè)的測繪技能、了解國家有關(guān)政策之外，還應(yīng)該充分了解當(dāng)?shù)卦诓煌瑫r期的房產(chǎn)政策,包括權(quán)屬、銷售與登記等相關(guān)要求。
    目前，全國大多數(shù)城市都由相對穩(wěn)定的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)提供測繪成果應(yīng)用于房屋產(chǎn)權(quán)管理。長期以來的實踐和發(fā)展表明，這種模式下的測繪機(jī)構(gòu)不純粹以追求經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，在保持適度的市場活力的同時，有力地促進(jìn)了房產(chǎn)市場的健康有序和穩(wěn)定發(fā)展，最大程度上避免了由房產(chǎn)面積引發(fā)的權(quán)利糾紛、維持了社會穩(wěn)定，同時也獲得了社會大眾的普遍認(rèn)可。
    現(xiàn)有條件下，在房產(chǎn)測繪完全市場化的城市中，行政管理部門面臨著更多的難題：測繪機(jī)構(gòu)入市門檻低，資質(zhì)最低的房測機(jī)構(gòu)僅需3名技術(shù)人員和10萬元注冊資金，房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的規(guī)模與技術(shù)難度往往會超出其作業(yè)能力和業(yè)務(wù)范圍，容易因技術(shù)、設(shè)備、人員等軟硬件力量不足而造成成果質(zhì)量低劣；另外，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使之下，房測機(jī)構(gòu)不排除會滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理要求進(jìn)行違規(guī)測繪或所謂擦邊球測繪，最終損害購房人的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場。如果再缺乏有效的管理、賠償和處罰措施，將進(jìn)一步造成房屋權(quán)利人和行政管理機(jī)構(gòu)之間的矛盾，造成社會不良影響。長此以往，最終會嚴(yán)重影響到交易和登記機(jī)構(gòu)的行政公信力。
    4、不動產(chǎn)測繪和交易、登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一信息平臺有待構(gòu)建
    近年來，登記部門的信息化工作取得了長足進(jìn)步，通過制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了統(tǒng)一的登記平臺，普遍實現(xiàn)了登記信息和測繪信息的互聯(lián)共享。由于交易和登記職能的分拆，測繪機(jī)構(gòu)和交易機(jī)構(gòu)、登記機(jī)構(gòu)之間原有的信息共享機(jī)制被打破，新的統(tǒng)一信息平臺有待構(gòu)建。
    在構(gòu)建新的信息平臺時，應(yīng)充分利用已建成的平臺及數(shù)據(jù)，保證不動產(chǎn)交易和登記信息的持續(xù)性和完整性，一方面避免重復(fù)投入，另一方面應(yīng)盡量利用現(xiàn)代信息技術(shù)和方法構(gòu)建平臺，以保障信息共享和查詢效率。不動產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)立足于更好地為交易和登記機(jī)構(gòu)做好配套服務(wù)工作，滿足社會大眾對測繪成果多方面的要求；不動產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)需要優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的測繪成果，為不動產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)的權(quán)威性提供保障；社會公眾同樣需要公正、公平的測繪成果以維護(hù)權(quán)利各方的合法權(quán)益。因此需要構(gòu)建因地制宜、互惠互利的構(gòu)建信息統(tǒng)一平臺，確保行政部門與測繪機(jī)構(gòu)的有機(jī)銜接，為雙方提供高效、暢通、同步的測繪和權(quán)屬信息，實現(xiàn)“一圖、一網(wǎng)、一平臺”，提高不動產(chǎn)交易和登記信息的共享、查詢和應(yīng)用水平。
    5、不動產(chǎn)測繪成果的異議處理機(jī)制有待建立和完善
    不動產(chǎn)交易和登記具有國家公信力，不動產(chǎn)測繪成果的準(zhǔn)確與否直接影響到不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。權(quán)利人對不動產(chǎn)測繪成果提出異議時，應(yīng)當(dāng)有順暢的處理渠道。現(xiàn)有的測繪成果異議處理機(jī)制中，《房產(chǎn)測繪管理辦法》明確規(guī)定了省級測管部門的測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢驗機(jī)構(gòu)，具有成果監(jiān)督檢驗、委托檢驗和司法仲裁檢驗職能，但在實踐中存在較多障礙。因此，在不動產(chǎn)測繪制度的建設(shè)中，需要進(jìn)一步拓寬爭議解決渠道，完善不動產(chǎn)測繪環(huán)節(jié)的異議處理機(jī)制。目前，在各地實踐中，不少地方的測繪行業(yè)協(xié)會通過篩選長期從事房產(chǎn)測繪的專業(yè)人士組成專家?guī)欤瑓⑴c處理房產(chǎn)測繪成果的異議和矛盾，初步具備了處理地籍、房產(chǎn)等不動產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)的委托檢驗和司法仲裁檢驗等經(jīng)驗。因此，在不動產(chǎn)測繪制度建設(shè)中，可以尊重各地實踐經(jīng)驗，進(jìn)一步明確不動產(chǎn)測繪成果異議處理的機(jī)構(gòu)、程序等規(guī)定，保障不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。
    在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和進(jìn)一步深化改革的背景下，各測繪單位應(yīng)自覺遵守市場秩序，遵從行政部門的統(tǒng)籌安排，積極應(yīng)對改革要求，繼續(xù)做好配合和服務(wù)工作；行政部門需進(jìn)一步明確職能、相互協(xié)作，加強(qiáng)與房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交流，建立健全管理制度和管理體系，著重加強(qiáng)市場安全管理，構(gòu)建公正有序、優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，維護(hù)參與各方及不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。